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小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)の注意点

 相続税における不動産に関する特例で一番大きな影響をあたえる「小規模宅地等の特例」をご存知でしょうか。

 小規模宅地等の特例とは、亡くなられた人が住んでいた土地や事業を営んでいた土地、人や会社に貸していた土地など相続開始の直前に所定の利用がされていた土地を、一定の要件を満たす人が相続した場合に、限度面積の範囲内で50~80%の評価額が減額される特例です。利用の形態によって「特定居住用」「特定事業用」「特定同族会社事業用」「貸付事業用」に区分され、その区分によって要件や減額割合などが異なります。

 そのうち、貸付事業用宅地等(人や会社に貸していた一定の土地)の適用上の注意点について説明します。

 貸付事業用宅地等といえば、賃貸アパートの敷地や貸駐車場ですが、貸駐車場のうち青空駐車場は対象外です。アスファルト舗装等の構築物があれば対象となりますが、土のままの状態であると貸付事業用宅地等に該当せず、小規模宅地等の特例は適用できない点に注意が必要です。

 また、貸付といっても親族や知人に無償で貸し付けたり、世間の相場よりも著しく安い賃料で貸し付けたりすると「貸付」と認められず、小規模宅地等の特例は適用できません。(亡くなられた方と生計一の親族が住んでいる土地の場合は、賃料を取らずに特定居住用宅地として適用できる可能性がありますので注意が必要です。)

 また、貸付を開始した時期も重要となります。

 それは、平成30年度税制改正において、小規模宅地特例の貸付事業用宅地等の範囲から、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」対象外とされたからです。

対象外とされた理由は、亡くなる前に相続税の節税目的として駆け込み的に賃貸アパートの建設や投資用のタワーマンションの購入が増加したためです。

 そこで、「被相続人が亡くなる前の3年を超えて貸付事業をしていた場合や、事業的規模で3年以上貸付事業をしていた被相続人が3年以内に物件を取得した場合に限定して特例の適用を可能」とする改正がされました。

つまり、節税を期待して賃貸マンションの建築等をしても、不動産オーナーの相続のタイミングによって小規模宅地等の特例の適用が受けられないケースがある点に注意が必要です。なお、子の改正には経過措置が設けられており、平成30年3月31日までに貸付事業の用に供した宅地等は改正前と同じく3年を超えて貸付をしていなくても特例の適用が可能です。

 現在、不動産を貸し付けている方や不動産投資をお考えの方で、相続税について相談されたい方は、相続に関する無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問合せください。

相続事業承継部

2021/02/19

  • 相続税・贈与税

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